В последнее время появляется все больше хитрых и недобросовестных продавцов вторичного жилья. Кроме них активизируются мошенники, вооруженные самыми запутанными схемами по отъему денег у населения.
Проверить квартиру с помощью выписки из ЕГРН
Проверка технических документов квартиры
Проверка третьих лиц при покупке квартиры
Если продавцом выступает доверенное лицо
Проверка риелтора при покупке квартиры
Но жильё покупать все равно нужно. Так как быть? Как купить квартиру у старого владельца и не напороться на обман? В статье расскажем, какие документы нужно проверять особо тщательно, как поймать продавца за хвост и где пробить информацию о недвижимости ещё до ее приобретения.
Проверить квартиру с помощью выписки из ЕГРН
При первом осмотре жилья не видно, сколько законных претендентов на него может быть где-то там. А если продавец не раскроет всей информации, то этот факт может вылиться в большие проблемы для покупателя в будущем.
Значит нужно узнать о квартире больше самостоятельно. У каждой квартиры есть история. Кто был первым владельцем, как передавалась из рук в руки — все это можно выяснить из официальных документов и порталов. Например, из выписки ЕГРН.
Этот документ можно получить от продавца жилья или запросить на портале Росреестра в электронном виде.
Наконец-то цифровизация дошла и до нас.
Выписка содержит информацию об основных характеристиках объекта недвижимости. Также там есть особо важные отметки, на которые мы и обратим внимание:
1. Актуальны ли данные
2. Владельцы недвижимости
3. Ограничены ли их права
4. Обременение объекта недвижимости
В выписке будут указаны паспортные данные владельца. Лучше сверить их с паспортом человека, который представляется владельцем. На всякий случай.
Посмотрите на строку с бывшими владельцами жилья. Как часто они сменялись? Если часто, то это должно вызвать опасения. Особенно если квартира продавалась несколько раз в течение года. По закону сделки, совершенные за последние 3 года, могут быть оспорены. Поэтому лучший вариант — последний владелец квартиры является собственником более 3 лет.
Если данных о покупке квартиры другими людьми нет, также отсутствуют данные о передаче по наследству или дарении, то жильё с самого начала принадлежало одному человеку. Ничего страшного тут нет.
Проверка технических документов квартиры
Одна из частых опасностей для приобретателя жилья — купить квартиру с незаконной перепланировкой. Это может вылиться покупателю или в лишние траты на оформление новой планировки и тех паспорта квартиры или того хуже — если перепланировка несёт угрозу нарушения строения всего дома — придётся устранять нарушения за свой счёт.
Чтобы проверить, есть ли в квартире перепланировки, достаточно сравнить реальную планировку с той, которая представлена в документах.
Кадастровый паспорт
Паспорт квартиры можно получить, обратившись в ближайший МФЦ, в Росреестр или в Кадастровую палату. Сделать это должен владелец со своим паспортом и документами, доказывающими права на недвижимость. Также предварительно нужно оплатить госпошлину в размере 200 рублей для паспорта на бумажном носителе или 150 рублей для электронного варианта.
Паспорт квартиры можно получить, обратившись в ближайший МФЦ, в Росреестр или в Кадастровую палату.
Когда кадастровый паспорт получен, нужно рассмотреть его повнимательнее. Особое внимание уделим отметкам с датами проведения изменений планировки и их основаниям.
Можно также удостоверится в законности перестроек с помощью поэтажного плана помещения. На нем есть стены, выделенные красным — это несущие стены. Если вы не наблюдаете этих стен по факту, то в будущем возникнут серьезные проблемы. Вопрос о том, законна ли та или иная перепланировка, решается в жилищной инспекции. Если перепланировка будет признана незаконной решением суда, то собственнику придётся вернуть квартире первоначальный вид.
Паспорт БТИ
Этот документ понадобится, если жильё приобретается в ипотеку. Паспорт БТИ содержит иные факты о недвижимости в отличие от кадастрового паспорта. Например, дату ввода квартиры в эксплуатацию, материалы из которых построены стены и перекрытия, количество комнат в помещении, стоимость объекта недвижимости и план.
Получить паспорт БТИ можно в МФЦ или через БТИ.
Но столкнуться можно не только с незаконной перепланировкой , но и переустройством, нигде не зарегистрированным. Переустройством считается перенос газового оборудования, замена электропечи на газовую и другие нововведения, которые должны согласовываться с жилищной инспекцией.
Самый лучший случай, когда реальное положение стен и оборудования в квартире полностью совпадает с планом. Если это так, то покупка такой квартиры безопасна относительно всего вышесказанного.
Проверка продавца квартиры
Если квартиру мы осмотрели и все с ней нормально, это не исключает будущих проблем из-за владельца квартиры. Хорошо, что в наше время несложно проверить, есть ли на человеке какие-либо меры пресечения или заведено ли на него уголовное дело.
Первым делом удостоверьтесь в оригинальности паспорта продавца.
Если человека разыскивают как должника или он нарушил какие-либо законы, то он может быть ограничен вправе распоряжаться своим имуществом. Поэтому, даже если документы в порядке, он не может продать вам квартиру.
Информация о том, не ведутся ли в отношении лица розыскные действия, есть на сайте ФССП.
Также желательно потребовать от продавца справку о его психическом здоровье. Возможно такое, что заболевание не проявится во время ваших встреч. Однако родственники владельца квартиры смогут оспорить сделку после. Да, ситуация нечастая, но, согласитесь, очень неприятная. Поэтому гораздо проще обезопасить себя заранее.
Проверка третьих лиц при покупке квартиры
Сложнее ситуации, когда владельцами являются несколько человек или ещё и несовершеннолетние дети. Дело в том, что один из супругов не может продать квартиру без согласия другого, а если у детей тоже есть доли в квартире, то нужно ещё и разрешение от органов опеки.
Информация обо всех прописанных в квартире людях есть в домовой книге. Также там можно узнать, кто был выписан. Договор купли продажи составляется на основе сведений из домовой книги.
Если продавцом выступает доверенное лицо
Такие сделки не одобряются банком в ипотеку. Кроме того, они сами по себе сомнительны. Соглашаться на такую сделку можно, только если личность реального владельца известна и на нем нет никаких арестов.
Кроме того, продажа квартир через доверенного обычно снижает ценник недвижимости. Это и понятно, ведь для покупателя такая покупка — риск.
Также нужно проверить, подлёдная ли доверенность у продающего. Сделать это можно подав запрос в нотариальную палату.
Проверка риелтора при покупке квартиры
Часто для продажи жилья люди нанимают риелторов. Но есть и такие ситуации, когда специально нанимают мошенников, чтобы те продали одну квартиру несколько раз.
Спросите у риелтора, в каком агентстве он работает, есть ли у него статус юридического лица и как долго оно работает. Также можно пробить агентство на сайте ФНС и узнать, есть ли у него реальная регистрация.
Автор:
Виктория Свиридова